Порядок переустройства жилых помещений в Москве

Часть 2

Часть 1. Перепланировка, переустройство, реконструкция

Требования Регламента оформления и проведения переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы обязательны:

для физических и юридических лиц, владеющих помещениями в жилых домах на праве собственности, найма, аренды, пользования и выступающих инициаторами их переустройства;
для юридических лиц и физических лиц, осуществляющих управление жилыми домами, проектирование переустройства и ремонтно-строительные работы;
должностных лиц органов исполнительной власти.

Документы, представляемые для переустройства или перепланировки

С 25 февраля 2005 года префектуры и управы районов прекратили прием заявлений от граждан и юридических лиц по вопросам переустройства помещений в жилых домах, поскольку эти функции переданы Государственной жилищной инспекции. Теперь прием обращений о выдаче разрешений на переустройство помещений в жилых домах осуществляется службой "одного окна" Мосжилинспекции, куда представляются следующие документы:

заявление о планируемом переустройстве помещений с указанием перечня мероприятий (работ), режима и продолжительности работ (заявка по установленной форме);
копии документов о правах на занимаемые помещения (копии должны быть нотариально заверены, в крайнем случае они могут представляться вместе с подлинниками, которые после проверки возвращаются заявителю);
копии плана помещений и экспликации (из БТИ, полученные не позднее одного года от даты подачи заявки);
проектная документация (эскиз или проект. Разработка проектной документации осуществляется до представления пакета заявки в Мосжилинспекцию.);
в случае изменения функционального назначения помещений - нотариально заверенные копии разрешительных документов на такие изменения.

На проведение переустройства нежилых помещений требуется согласие собственника жилого дома (или управляющего жилым домом).
Если реконструкция, переустройство и перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Кроме того, статья 26 Жилищного кодекса РФ требует также представления документов, которые не перечислены в московском Регламенте, а именно:

согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Максимальный срок рассмотрения заявлений о выдаче разрешений на переустройство в режиме "одного окна" - 20 дней.

Конечный документ, получаемый в Мосжилинспекции - разрешение на переустройство помещений и производство связанных с ним ремонтно-строительных работ в жилом доме (распоряжение Мосжилинспекции). Подготовка конечного документа производится бесплатно.

Акт приемочной комиссии

Завершенные работы по переустройству помещений принимаются приемочной комиссией в составе заявителя и представителей:

Мосжилинспекции (председатель приемочной комиссии);
территориального органа исполнительной власти;
Управляющего жилым домом;
разработчика (автора) проекта;
исполнителя (производителя) работ.

При невозможности личного участия Заявителя в приемке другое лицо, представляющее его интересы, должно иметь нотариально заверенную доверенность.
Приемочная комиссия, удостоверяя факт выполнения переустройства в соответствии с разрешительной и проектной документацией, оформляет акт о произведенном переустройстве помещений на стандартном бланке, который утверждается Мосжилинспекцией и выдается Заявителю. Этот акт является единственным документом, представляющим правовое основание для внесения в установленном порядке изменений в инвентаризационно-техническую документацию этих помещений.

Ответственность за нарушение установленного порядка переустройства

За нарушение порядка переустройства установлена административная ответственность:

Законом города Москвы от 20.12.1995 № 26 "Об административной ответственности за нарушение нормативов Москвы по эксплуатации жилищного фонда".
В частности, нарушение разрешенного порядка проведения работ по переустройству (переоборудованию или перепланировке) жилых домов, помещений в них влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от пятнадцати до двадцати пяти минимальных размеров оплаты труда; на должностных лиц - в размере от двадцати до сорока минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц - в размере от ста до двухсот минимальных размеров оплаты труда.
Законом города Москвы от 03.07.2002 № 38 "О государственном контроле за учетом и использованием объектов нежилого фонда города Москвы" (по расположенным в жилых домах объектам нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы).

Последствия самовольного переустройства или самовольной перепланировки жилого помещения

Согласно ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии соответствующего разрешения или с нарушением проекта переустройства и перепланировки.
Самовольно переустроившее или перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.
Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в установленный срок, суд по иску соответствующего органа (при условии непринятия решения о сохранении помещения в переустроенном порядке) принимает решение:

Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном порядке договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов.

Ответственность новых собственников

Ответственность за незаконную перепланировку, которую провели предыдущие хозяева квартиры, согласно новому Жилищному кодексу, фактически будут нести ее нынешние владельцы. Таким образом, ухудшается положение тех, кто въехал в квартиру, где перепланировку провели предыдущие хозяева. С передачей прав собственности, на нового хозяина автоматически перекладывается и ответственность за проведенные работы. Поэтому при покупке квартиры следует обращать внимание на то, было ли произведено переустройство или перепланировка квартиры и имеются ли у продавца надлежаще оформленные документы на эти переустройство или перепланировку.

По материалам рассылки "Жилищное право: актуальные вопросы законодательства"