Имущественный налоговый вычет продавцам жилья

При продаже недвижимости налогоплательщик может либо возвратить уплаченную сумму налога, либо уменьшить налогооблагаемую базу, т.е. ту сумму, на которую начисляют налог на доходы.
С 01.01.2005 вступили в силу изменения, внесенные в ст. 220 НК РФ Федеральным законом от 20.08.2004 № 112-ФЗ. Что же изменилось?

В случае продажи недвижимого имущества при предоставлении имущественного налогового вычета учитываются сроки нахождения в собственности этого имущества. До 2005 года налогоплательщикам предоставлялся имущественный вычет в полной сумме, полученной от продажи жилых домов, квартир, дач, садовых домиков и земельных участков, если они находились в собственности 5 лет и более. C 1 января налогоплательщики имеют право на вычет в полной сумме, полученной от продажи имущества, находившегося в их собственности 3 года и более.

Кроме того, уточнено, что воспользоваться вычетом смогут и те, кто продал или приобрел долю в указанном имуществе.

Размер налогового вычета

Согласно подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи:

жилых домов,
квартир, включая приватизированные жилые помещения,
дач, садовых домиков,
земельных участков,
долей в указанном выше имуществе.

Если все перечисленное выше имущество находилось в собственности налогоплательщика менее трех лет, то налоговый вычет не превысит в целом 1000000 рублей.

Если же перечисленное выше имущество находилось в собственности налогоплательщика три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества (т.е. фактически налог не придется платить вовсе, так как сумма налогового вычета будет равна сумме, полученной от продажи квартиры).
При этом следует иметь в виду, что если квартира, в которой продавец проживает лет двадцать, приватизирована им, например, только два года назад, то собственником этой квартиры он формально является как раз эти два года, т.е. менее 3 лет.
Разница между суммой, полученной от продажи указанного имущества, и размером имущественного налогового вычета подлежит налогообложению.

Уменьшение налогооблагаемой базы

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Продажа имущества, находящегося в общей собственности

При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества:

пропорционально их доле,
либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).

Это значит, что налоговый вычет, например, в размере 1000000 рублей предоставляется всем сособственникам жилого помещения вместе, а не каждому из них в отдельности по 1000000 руб.

Когда предоставляются имущественный вычет вычеты

Имущественный налоговый вычет предоставляется на основании письменного заявления налогоплательщика при подаче им налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода.
Кроме того, необходимо представить договор купли-продажи, документы, подтверждающие срок нахождения имущества в собственности, документы, подтверждающие передачу денежных средств от покупателя к продавцу.

Когда имущественные вычеты не положены

Положения о предоставлении имущественного налогового вычета не распространяются на доходы, получаемые индивидуальными предпринимателями от продажи имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности.

Примеры.

1) Квартира, находившаяся в собственности продавца более 3 лет, продана за 3000000 руб. Имущественный вычет предоставляется в размере полной стоимости квартиры, т.е. фактически налог равен нулю.

2) В той же ситуации, когда квартира находилась в собственности продавца менее 3 лет, он имеет право на получение налогового вычета в размере 1000000 руб., а с оставшихся 2000000 руб. должен будет заплатить 13% налога.

3) Семья, состоящая из 4-х человек, продала за 1600000 руб. квартиру, находящуюся в общей долевой собственности. Доли каждого собственника равны. Период владения квартирой составляет менее 3 лет. Квартира была передана в собственность продавцов в результате бесплатной приватизации жилья.

В этом случае предельный размер имущественного вычета, которым может воспользоваться каждый из продавцов, составляет 250000 руб. (1000000 руб. : 4 = 250000)
Сумма дохода, полученного каждым из продавцов, составляет 400000 руб. (1600000 руб.)

4) Налоговая база по доходам, полученным от продажи квартиры, определяется по налоговым декларациям каждого продавца в сумме 150000 руб. (400000 руб. - 250000 руб.). Налог с полученного дохода исчисляется и уплачивается по ставке 13%.

Использованы материалы рассылки "Жилищное право: актуальные вопросы законодательства"