|
ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА К ПРОЕКТУ ЖИЛИЩНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИИзменения претерпели положения, регламентирующие предоставление жилых помещений по договору социального найма. Во первых, учитывая ч.3 ст. 40 Конституции РФ проектом Кодекса предусматривается, что право на бесплатное (без взимания платы за наем) предоставление жилого помещения по договору социального найма имеет нуждающийся в улучшении жилищных условий малоимущий гражданин. Малоимущим (в целях ЖК РФ) является гражданин, если он признан таковым органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации. Иные категории граждан, имеющих право на получение жилого помещения по договору социального найма, устанавливаются федеральными законами.Условием предоставления жилого помещения по договору социального найма является нуждаемость таких граждан (малоимущих и иных категорий граждан, определенных федеральным законом) в улучшении жилищных условий. Во вторых, существенные изменения претерпели положения, связанные с очередностью предоставления жилых помещений по договору социального найма. Проект Кодекса исключил первоочередное предоставление жилых помещений. Жилые помещения будут предоставляться в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет и включения в списки на предоставление жилых помещений по договору социального найма. Исключение будут составлять случаи, возникшие в связи со стихийным бедствием или другой чрезвычайной ситуацией, аварийным состоянием жилого помещения. Гражданам, пострадавшим в результате указанных случаев, и имеющим право на предоставления жилого помещения по договору социального найма, жилые помещения будут предоставляться во внеочередном порядке. Другие категории граждан, имеющие право на предоставление жилья в таком порядке, могут быть установлены федеральными законами. Изменения проекта Кодекса также связаны: Согласно проекту Кодекса договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока. Впервые в новом Кодексе регламентируются
обязанности и ответственность как наймодателя жилого помещения, так и нанимателя
жилого помещения. Проектом Кодекса урегулирован важный вопрос относительно пользования жилыми помещениями между собственником жилого помещения и бывшими членами семьи собственника. Так, проект Кодекса предусматривает, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшими членами семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не будет установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. При этом проектом Кодекса предполагается установить исключение из данного правила прекращения права пользования. В частности, если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания для приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если его имущественное положение и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему решить вопрос, связанный с обеспечением себя иным жилым помещением, то право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом семьи на определенный срок, но не более чем на один год, на основании решения суда. Проектом Кодекса предусматривается прекращение права пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника по истечении срока пользования, установленным решением суда, если иное не установлено соглашением между собственником и данным гражданином. При этом устанавливается, что до истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное помещение у указанного собственника либо, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения указанного права, по решению суда. Проект Кодекса содержит важную статью, которая определяет порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии принадлежащего ему жилого помещения в связи с изъятием земельного участка на котором расположен жилой дом, в том числе многоквартирный. Подробно изложена процедура изъятия жилого помещения, которая, по существу, развивает соответствующие положения Гражданского кодекса Российской Федерации об изъятии недвижимого имущества, устанавливая особенности такого изъятия применительно к жилым помещениям в целях обеспечения жилищных прав собственников. Проект Кодекса содержит также статьи, регламентирующие пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу и по договору пожизненного содержания с иждивением. В частности, граждане, пользующиеся жилыми помещениями на указанных основаниях, имеют равные права с собственником по пользованию жилыми помещениями. При этом гражданину, проживающему в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, предлагается предоставить право требовать государственной регистрации права на жилое помещение, возникающее из завещательного отказа. Впервые в Жилищном кодексе будут предусмотрены специальные главы, посвященные
регламентации: В проекте Кодекса содержится глава, посвященная пользованию специализированными
жилыми помещениями (такой вид жилья был обозначен Законом Российской Федерации
"Об основах федеральной жилищной политики"), составной частью новой
главы стала глава "Пользование общежитиями" из ЖК РСФСР. В главе урегулированы
вопросы, связанные с категориями жилых домов, относящихся к специализированному
жилищному фонду, определены требования, предъявляемые к жилым помещениям специализированного
жилищного фонда, органы, которым предоставлено право создавать специализированный
жилищный фонд. В ЖК РСФСР общежитиям посвящено лишь две статьи, касающиеся их
назначения и выселения. Проект Кодекса сохраняет институт служебного жилья. Однако ряд вопросов изложен в проекте иначе, нежели чем решен в ЖК РСФСР. Так, согласно ЖК РСФСР перечни категорий работников, которым могут быть предоставлены служебные жилые помещения должны были устанавливаться Правительством РФ для всех публичных собственников. Проектом Кодекса предусматривается, что категории граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения, устанавливаются: органом государственной власти Российской Федерации в жилищном фонде Российской Федерации; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в жилищном фонде субъекта Российской Федерации; органом местного самоуправления в муниципальном жилищном фонде. В отличие от ЖК РСФСР в проекте регламентируются не только правовое положение членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, но и создание и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов. На основании положений действующего законодательства (см. п. 2 ст. 1177 ГК РФ "Наследование прав, связанных с участием в потребительском кооперативе") в проекте Кодекса урегулирован вопрос о преимущественном праве вступления в члены ЖК и ЖСК в случае наследования пая. проекте Кодекса вопросы, связанные с платой за жилье и коммунальные услуги, выделены в отдельный раздел. В новом разделе урегулированы вопросы, связанные со структурой платежей как за жилые помещения, предоставленные по договору социального найма, так и за жилые помещения, находящиеся в собственности граждан, с определением мер социальной защиты граждан. Это связано с предоставлением субсидий, а также компенсаций по оплате жилья и коммунальных услуг. В проекте Кодекса четко сформулирован момент возникновения обязательств по внесению платы за жилье и коммунальные услуги для различных категорий граждан, а также указываются лица, обязанные вносить таковую плату до момента заселения жилого помещения в установленном порядке, либо приобретения жилого помещения в собственность. В проекте Кодекса (раздел "Управление жилыми домами") закрепляется новое понятие объекта управления - это жилые дома, а также дается определение деятельности по управлению и способов, которыми собственники жилых помещений могут осуществлять управление жилым домом. Основным способом управления является привлечение на договорной основе профессиональной управляющей организации. Предметом регулирования данного раздела является, в первую очередь, управление многоквартирными жилыми домами. Проектом Кодекса устанавливается обязанность собственников помещений выбрать способуправления многоквартирным жилым домом. Если в течение определенного времени собственники
не приняли решения о способе управления многоквартирным домом, выбор управляющей
компании для данного многоквартирного дома производит орган местного самоуправления
на основе открытого конкурса. При этом орган местного самоуправления должен ежегодно
созывать общее собрание собственников жилых помещений для принятия собственниками
самостоятельного решения о способе управления жилым домом, либо для подтверждения
полномочий управляющей компании, выбранной органом местного самоуправления. В разделе фиксируется обязательность письменной формы, а также публичный характер
договора управления. ринятие проекта Кодекса потребует отмены ряда законодательных актов, в частности,
это касается: |